IVA del 10% en pisos turísticos: qué cambia y qué tienes que hacer si eres propietario
Si tienes un piso turístico y hasta ahora tu relación con el IVA era básicamente ninguna, tenemos noticias: Hacienda quiere que os conozcáis.
El Gobierno acaba de aprobar que los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta 30 noches al mismo huésped tributen al 10% de IVA a partir del 1 de diciembre de 2026, salvo una excepción importante que veremos ahora.
Y sí, también afecta a propietarios que son personas físicas.
La medida está incluida en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre.
Pero hay plot twist.
Estamos ante un Real Decreto-ley que todavía tiene que superar su correspondiente convalidación parlamentaria, venimos de un decreto prácticamente idéntico que fue derogado hace cinco días y, por si faltaba algo, tenemos elecciones generales el 29 de noviembre.
Dos días antes de que empiece a aplicarse el nuevo IVA.
Así que vamos a ordenar este pequeño festival normativo y explicar qué cambia, cuánto vas a pagar y qué tendrás que hacer si alquilas una vivienda por días o semanas.
¿Qué cambia con el IVA de los pisos turísticos?
Por ejemplo:
Tienes un apartamento en Benidorm.
Una pareja lo alquila durante una semana.
Entregas las llaves, dejas la casa limpia, cambias las sábanas entre huéspedes y poco más.
Hasta ahora, esa operación normalmente estaba exenta de IVA.
La Agencia Tributaria diferencia este tipo de alquiler de aquellos en los que se prestan servicios propios de la industria hotelera, que ya tributaban al 10%.
A partir del 1 de diciembre de 2026, si el nuevo decreto continúa vigente, aparece una regla mucho más sencilla:
Si el alquiler no supera las 30 noches al mismo huésped → 10% de IVA.
Con una excepción:
Si alquilas tu propia vivienda habitual → seguirá exento.
Es decir:
Tipo de alquiler | IVA desde 1/12/2026 |
Apartamento durante 3 noches | 10% |
Apartamento durante 15 noches | 10% |
Apartamento durante 30 noches | 10% |
Apartamento durante más de 30 noches, sin servicios hoteleros | En principio, exento |
Alojamiento con servicios propios de un hotel | 10% |
Alquiler ≤30 noches en la vivienda habitual del propietario | Exento |
Alquiler residencial habitual | Exento |
Y ojo con un detalle importante:
La ley no habla de “Airbnb”, “Booking” ni siquiera exclusivamente de viviendas con licencia turística.
Habla de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches.
Así que llamar a un contrato “alquiler de temporada” no hace desaparecer mágicamente el IVA.
Hacienda suele mostrar poco interés por la literatura fantástica.
“Pero yo soy un particular, no una empresa”
Da igual.
Bueno, no da igual para todo.
Pero sí a efectos de IVA.
La Ley del IVA considera empresarios, entre otros, a quienes explotan un bien para obtener ingresos continuados en el tiempo. Eso incluye a los arrendadores.
Por tanto, puedes ser:
persona física + propietario de un apartamento + empresario a efectos del IVA.
Y no, eso no significa automáticamente que tengas que montar una SL o que tus ingresos pasen a ser una actividad económica en tu declaración de la Renta.
IVA e IRPF son dos películas diferentes.
Así que una de las ideas más importantes de este artículo es esta:
Ser un particular no te libra del IVA del alquiler turístico.
Vale. ¿Cuánto voy a pagar?
El tipo será del 10%.
Supongamos que actualmente alquilas tu apartamento por:
1.000 €
Tienes dos opciones.
Opción A: añadir el IVA al precio
Base imponible: 1.000 €
IVA (10%): 100 €
Total que paga el huésped: 1.100 €
Perfecto. Tú sigues ingresando 1.000 € antes de impuestos y el huésped asume el IVA.
Opción B: mantener tu precio final en 1.000 €
Aquí cambia la película.
Los 1.000 € ya incluyen el impuesto:
Base imponible | Importe |
IVA 10% | 909,09 € |
Total huésped | 90,91 € |
Base imponible | 1.000 € |
En otras palabras:
si actualmente cobras 1.000 € y decides no subir el precio, 90,91 € de esos 1.000 € pasarán a ser IVA.
¿Quién se come el impuesto?
Depende de tu estrategia de precios.
El BOE decide que hay IVA.
Tú decides si lo repercutes aumentando el precio final o lo absorbes reduciendo tu ingreso.
¿Y esos 90,91 € van directamente a Hacienda?
No necesariamente.
Y aquí llega una de las pocas buenas noticias
Cuando realizas una actividad sujeta a IVA puedes, cumpliendo los requisitos correspondientes, deducir el IVA que soportas en determinados gastos relacionados con esa actividad.
El funcionamiento básico es:
IVA que cobras a tus huéspedes
menos
IVA deducible de tus gastos
igual a
IVA que ingresas a Hacienda.
Ejemplo.
Durante un trimestre:
IVA | |
IVA cobrado a huéspedes | 2.300 € |
IVA deducible de gastos | -780 € |
IVA a ingresar | 1.520 € |
¿Y qué gastos pueden generar IVA deducible?
La propia Agencia Tributaria contempla, cuando se cumplen los requisitos, conceptos como:
luz, agua o gas;
reparaciones;
mobiliario;
asesoramiento y gestoría;
publicidad;
determinados servicios relacionados con el inmueble.
Incluso pueden existir situaciones relacionadas con el IVA soportado en la adquisición del propio inmueble, aunque ahí entramos en terreno bastante más técnico.
Así que no:
no significa que todo el 10% que cobres termine automáticamente en Hacienda.
Pero tampoco significa que puedas comprarte una televisión de 85 pulgadas para ver la Champions y decir que era imprescindible para la experiencia del huésped.
Tiene que existir una vinculación real con la actividad y debes disponer de una factura correctamente emitida.
¿Qué tendrá que hacer un propietario?
Aquí es donde el cambio deja de ser únicamente un porcentaje.
Si hasta ahora tu alquiler estaba exento y pasa a estar sujeto al 10%, tendrás que empezar a gestionar obligaciones de IVA.
Simplificando mucho:
Obligación | En castellano |
Modelo 036 | Comunicar a Hacienda tu situación y obligaciones |
Aplicar el 10% | Repercutir correctamente el IVA |
Facturación | Documentar las operaciones conforme a las reglas de facturación |
Facturas de gastos | Guardarlas correctamente para justificar posibles deducciones |
Libros de IVA | Registrar facturas emitidas y recibidas |
Modelo 303 | Liquidar el IVA periódicamente |
Vamos, que se te viene un marrón de PM encima, habla con bcount para que puedas conciliar el sueño a partir del 1 de diciembre.
La AEAT establece actualmente que un propietario cuyos arrendamientos no están sujetos a repercusión de IVA no tiene que darse de alta por esa actividad en el censo.
Precisamente por eso el cambio es relevante: si empiezas a realizar operaciones no exentas, cambia también tu relación formal con Hacienda.
Para un pequeño propietario que liquide trimestralmente, el modelo clave será el 303.
No hace falta aprenderse todas las casillas esta noche.
Quédate con la idea:
cobras IVA → restas el IVA deducible → declaras la diferencia.
Bienvenido al maravilloso mundo de los impuestos indirectos.
¿Y Airbnb o Booking se encargan del IVA?
No des por hecho que sí.
Aquí hay dos operaciones diferentes.
Una cosa es:
lo que tú cobras al huésped por alojarse en tu vivienda.
Y otra:
la comisión que Airbnb, Booking u otra plataforma te cobra por utilizar su servicio.
Fiscalmente son operaciones distintas.
Por eso, si alquilas mediante plataformas, tendrás que revisar:
cómo muestran el precio al huésped;
quién cobra;
qué documentación recibes;
las facturas de las comisiones;
y cómo se está tratando el IVA en cada operación.
Especialmente importante: descarga y guarda las facturas de las plataformas.
Ahora van a ser bastante más interesantes de lo que eran.
¿Qué pasa con las reservas hechas antes del 1 de diciembre?
Esta es probablemente la pregunta que más guerra va a dar.
Imagina:
Reserva: 20 de octubreEstancia: 20–27 de diciembrePrecio: 1.000 €
¿Lleva IVA?
La respuesta responsable no es mirar únicamente cuándo hiciste la reserva.
En IVA existe un concepto llamado devengo, que determina cuándo nace la obligación tributaria.
Y también existen reglas específicas para los pagos anticipados.
Por tanto, pueden importar:
cuándo se hizo la reserva;
cuándo resulta exigible el pago;
cuándo se cobra;
si hubo un anticipo;
y cuándo se presta el alojamiento.
A 7 de octubre, la Agencia Tributaria todavía no ha publicado una guía específica sobre cómo aplicar esta transición a las reservas de viviendas que crucen el 1 de diciembre.
Así que no vamos a inventarnos una respuesta para que Google nos quiera más.
Habrá que estar atentos al criterio que publique Hacienda.
Y ahora viene lo divertido: ¿qué pasa con las elecciones del 29N?
Tenemos esta cronología:
Fecha | Qué ocurre |
29 septiembre | El Gobierno aprueba el primer decreto |
30 septiembre | Se publica |
2 octubre | El Congreso lo deroga ❌ |
5 octubre | Se convocan elecciones |
6 octubre | El Gobierno aprueba un nuevo decreto |
7 octubre | Se publica el RDL 29/2026 |
29 noviembre | Elecciones generales 🗳️ |
1 diciembre | Fecha prevista para aplicar el 10% |
23 diciembre | Se constituyen las nuevas Cortes |
Sí.
Las elecciones son dos días antes de que empiece a aplicarse el IVA.
España nunca decepciona.
Pero cuidado con una idea que probablemente escucharemos mucho:
“Si cambia el Gobierno, el IVA desaparece.”
No.
Un cambio de Gobierno no deroga automáticamente una ley.
Además, las elecciones son el 29 de noviembre, pero las nuevas Cámaras no se constituyen hasta el 23 de diciembre.
Y después tendrá que producirse la formación y toma de posesión del nuevo Gobierno.
Por tanto, pueden pasar básicamente tres cosas.
1. El decreto cae antes del 1 de diciembre
Los reales decretos-leyes necesitan superar el procedimiento constitucional de convalidación.
Y no estamos hablando de una posibilidad teórica.
El decreto anterior cayó literalmente el 2 de octubre.
Si el nuevo tampoco supera ese trámite, la situación vuelve a cambiar.
2. El decreto se convalida y llega vivo al 1 de diciembre
Entonces empieza a producir efectos la modificación del IVA.
10%.
Que haya habido elecciones dos días antes no cambia eso automáticamente.
3. Un nuevo Gobierno decide modificarlo posteriormente
Puede hacerlo.
Pero tendrá que aprobarse otra norma que cambie o derogue la anterior.
Y aquí viene otra cuestión importante.
Imagina que el IVA se aplica durante diciembre y una nueva norma lo elimina posteriormente.
Eso no significa automáticamente que el IVA generado durante diciembre desaparezca.
Habrá que mirar la fecha de efectos de la nueva norma y el régimen transitorio que establezca.
Un Gobierno nuevo puede cambiar la norma.
Lo que no puede hacer es derogarla por telepatía.
Entonces, ¿qué hago si tengo un piso turístico?
Ahora mismo, no entrar en pánico y tampoco ignorarlo.
Si tienes una vivienda que alquilas por días o semanas, aprovecharía octubre y noviembre para revisar cinco cosas:
1. Tus reservas a partir de diciembre. Especialmente estancias de hasta 30 noches.
2. Tus precios. Piensa si, llegado el caso, repercutirás el IVA encima del precio actual o lo absorberás.
3. Tus gastos. Empieza a ordenar facturas de suministros, reparaciones, mobiliario, gestoría y demás gastos relacionados con la vivienda.
4. Airbnb, Booking o la plataforma que utilices. Comprueba cómo gestiona precios, cobros y facturación.
5. Tu situación fiscal. Si la norma se mantiene, tendrás que tener correctamente configuradas tus obligaciones de IVA antes de empezar a aplicarla.
Lo que probablemente no haríamos todavía es lanzarnos a cambiar toda la operativa de un negocio mañana.
Recordemos que el primer decreto duró aproximadamente lo mismo que un yogur abierto.
Preguntas frecuentes
➡️¿Afecta solo a empresas?
No. También puede afectar a propietarios persona física.
➡️¿Tengo que hacerme autónomo?
No necesariamente. Tener condición de empresario a efectos de IVA no equivale automáticamente a tener que darte de alta como trabajador autónomo.
➡️¿Cuánto IVA tengo que cobrar?
10% en los alquileres afectados por la nueva norma.
➡️¿A partir de cuándo?
La modificación publicada establece efectos desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que la norma continúe vigente.
➡️¿Una estancia de 30 noches lleva IVA?
Sí. La norma dice que la duración no supere las 30 noches.
➡️¿Y 31 noches?
La nueva exclusión de la exención basada en la duración ya no resultaría aplicable por ese motivo. Habrá que comprobar que el arrendamiento cumple los demás requisitos para estar exento.
➡️¿Si alquilo una habitación de mi propia casa?
La norma mantiene la exención cuando se trate de la vivienda en la que el arrendador tenga su residencia habitual.
➡️¿Puedo deducirme gastos?
El IVA soportado en gastos vinculados a operaciones que generan derecho a deducción puede ser deducible si cumple los requisitos correspondientes.
➡️¿Y si el 29N cambia el Gobierno?
No ocurre nada automáticamente.
Para eliminar o modificar este IVA tendrá que cambiar la normativa.
En resumen
Si el Real Decreto-ley 29/2026 supera su recorrido parlamentario y llega vigente al 1 de diciembre, muchos propietarios que hasta ahora alquilaban sus viviendas turísticas sin IVA pasarán a tener una relación bastante más estrecha con él.
Para estancias de hasta 30 noches:
10% de IVA.
Eso significa cobrarlo, declararlo y, al mismo tiempo, poder deducir determinado IVA soportado relacionado con la actividad.
Y sí: la norma está prevista para empezar a producir efectos dos días después de unas elecciones generales.
Así que este artículo tiene fecha de actualización arriba por una razón.
En bcount seguiremos vigilando qué ocurre con la convalidación del decreto y actualizaremos esta guía si Hacienda publica criterios específicos sobre reservas anteriores, anticipos y aplicación práctica del nuevo régimen.
Porque bastante tienes tú con conseguir que tus huéspedes no pongan el aire acondicionado a 16 grados y se vayan a la playa.
Del IVA nos ocupamos nosotros.
Este artículo recoge la normativa y criterios disponibles a 7 de octubre de 2026. Dada la situación parlamentaria del Real Decreto-ley 29/2026, recomendamos comprobar su estado antes de adoptar decisiones fiscales basadas en su contenido.
Si te ha molado el artículo "IVA del 10% en pisos turísticos: qué cambia y qué tienes que hacer si eres propietario" síguenos en Linkedin e Instagram y no te pierdas nada :)
Comentarios